日本房地产泡沫往事：卖掉皇宫下的土地，就能买下整个加拿大

我们先来做一个思想实验。

举个例子，如果你是一个有一点闲钱的年轻人，有一天突然思想复兴，有人告诉你“通货膨胀会吞噬你的财富”、“法定货币是为了无限发行而发明的”等等。等等，你觉得自己的人生观受到了洗礼，世界观达到了一个新的高度，你意识到“持有现金是非理性的”，“我们必须用资产和债务来对抗通胀”。

那么第二个问题来了，怎么做呢？ 不难解决。 正如我们前面提到的，贵金属货币具有天然的通缩倾向。 怎么理解呢？

黄金产量有限吧？ 持有成本很低，对吧？ 流动性很好，对吧？ 只要满足这三个要素，这些东西你持有的越多，就越有价值，除非外界大量注资打破这个循环。 70、80年代，日本人的思想发生革命性变化，他们发现日元越来越不值钱，纷纷开始寻找有升值趋势的“硬通货”。

假设小伙伴小林先生发现人口密集区的房子有这种气质。 拿着手里的一百万去买房子。 后来发现不好买，因为房价不低，于是小林就向银行借了两百万，凑了三百万买了一套。 小林隔壁的老王看到小林出的价钱比房子原价多了很多，就拿着三百万把房子卖给了小林。 这个时候，他变成了刚才的小林，手里拿着一大笔现金。

如果我们回到1950年代和60年代的日本，那时候的日本民众并没有发生“思想革命”。 隔壁的老王卖掉房子赚了300万，可能去旅行，买路虎，买股票，买吉娃娃等等。但是在70年代和80年代，日本人大多有一个“思想革命”，他们达成共识，房子会继续涨，银行估值高。 这个时候，老王大概带着300万的首付从银行借了600万。 去买了900万的豪宅。

900万卖掉房子的老李决定炒作一下未来。 他在大城市周边物美价廉的地方买了几十套小房子，一共花了2700万元，等待逐渐升值。

全市农民也蠢蠢欲动，拿着拿到的钱去银行贷款投资，因为现在农民手里有2700万现金，加上杠杆，就变成近亿了！ 这时候，房价普遍上涨了一轮，货币供应量增加了几十倍，风险开始加大。 各个环节的人都承受着巨大的房贷压力，而且环节越远，压力越大。 在这个过程中，因为房价不断上涨，大家会越来越舍不得卖，市场上流通的房子越来越少，价格越来越贵。 后来把东京的房子都卖了，就可以买下整个美国，把日本的房子都卖了，就可以买下美国的四个。

不过话虽如此，如果真的出现大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，连几美元都不值。

这里有个问题：你向银行借那么多钱，你总得还吧？ 房贷不还怎么办？ 比如我月薪2万元，还房贷1.5万元，那就加把劲吧。 可万一我下岗了还交不起，身边的人都借光了，我还没有交月供，只好把房子扔了。 如果只有一个人这样做，没有问题，就像房子里的一块砖坏了，房子不会倒塌，因为其他砖会替他分担压力，即使一堆有问题砖块。

对应到房地产，如果出现大规模裁员，那就麻烦了，因为卖房的人太多了，房子卖不出高价。 越是急着卖，价格就越是降下来。 银行会形成大量坏账，说不定银行就会倒闭。 或者银行的利率上升了。 本来一个月需要还15000元的贷款，一下子涨到20000元。 我应该怎么办？ 卖掉它。

同样，几个人卖，也完全没有问题。 如果出现大规模抛售，什么都不管用，它会像重力加速度一样下跌。 其实，日本房地产泡沫就是这样。 而有些人一分钱首付都没有，全是借来的，或者干脆就是放高利贷，押注房价上涨。

比如我借1000万，年息250万，我赌的是房价涨250多万。 如果涨不超过，我就死了，因为我还没有付那么多利息。 如果系统中这样的人少一点，那就没有问题。 年底房价不涨，高利贷来了。 我不得不卖掉房子来还清贷款。

如果系统中有很多很多这种类型的投机者，他们买入的时候不准备长期持有，都是大幅增加的赌注。

如果没有出现预期的增长，高利贷到期后被迫偿还也会引发抛售。 大规模抛售就是粉碎，尽管它很可怕。

至此，大家已经看到，房价大规模上涨的必要条件有两个：一是房价上涨形成共识。 每个人都认为房价会上涨。 ，游戏无法再玩了。

在一个社会制度中，必须有大多数人认同“房子是中世纪的黄金”的观点才能拥有房产。 如果某个地方的人认为房子涨不起来，谁来买那个东西，当地的房地产就变成鹤岗了。 多国房地产泡沫破灭后，一直不温不火。 其实是因为老百姓的共识消失了。 大家都经历过大跌，不再认为房地产只涨不跌，也就没那么狂热了。 这种“共识”往往没有特别可靠的依据，比如比特币，美国一位经济学家说，“我知道比特币是胡说八道，但这么多人相信这个胡说八道，那我们就可以炒作赚钱了。” 用某位中国投资人的话说，这叫“傻子的共识也是共识”。 股票和房地产也是如此。 每一次崛起，都必须有一个“故事”来支撑。 你只要说中国还有12亿人没有喝过咖啡，不管这12亿人，投资者都会觉得市场确实接近无限大。 你可能会觉得咖啡不如洗锅水。 这在房地产领域更是如此。 有了共识之后，各种奇奇怪怪的事情就会发生。

比如澳大利亚的一块在中国很火的楼盘，据说是“自然生态房”。 不会去那里买。

但是，很多中国人没去过那个地方就敢买卖，而且大张旗鼓。 这是一个典型的华人共识，已经蔓延到澳大利亚。 2、银行授信扩张，即银行愿意贷款给你。 可以看到，最早的100万变成了最后的2700万，其中2600万是银行借的。

而且几乎所有的泡沫都是由银行催生的，几乎所有的泡沫都破灭了，因为银行不能借那么多钱让下一个人接手，自然就破灭了。 梳理完这个逻辑，你看到的泡泡都是同一个套路。 无论是人类最早的黄金崇拜，还是后来的郁金香狂热，还是南海泡沫，都是如此。 每个人都疯狂地追逐一种产品比特币买跌买涨是什么意思，认为它会升值。 为了买它，他们不惜借钱。 后来交易的钱全是借来的，直到有一天他们借不到钱，或者市场上没有新的钱来维持上涨。 或者借钱成本高得不能接受，没人接，一会就崩了。

说到这里，这是一个典型的气泡图。 如果你对2015年的股市崩盘有所了解，这张图你一眼就能认出来。 此外，还有比特币。 前段时间的大跌也很符合这张图。 新一轮的折腾开始了。

看完我们上面说的，再看这张图，就很清楚了。

因此，欧美银行家经常目睹这种大崩盘，早有心理准备。 他们知道，每一次大繁荣都会以一团糟告终。

他们之间有一个比喻，叫做“Ball is over”，意思是“舞会结束”，这是什么意思呢？

我们上面说了，大家都在借钱投机。 比如我5块钱卖给你一张债券，你10块钱卖给另一个人，我12块钱买回来，打算再卖个高价卖给别人。

这次连续涨价，在连续涨价的过程中，大家都很开心，那就是“舞会”，也就是“奢华欢乐的舞会”。

但舞会迟早会结束，这种击鼓传花的游戏不可能永远玩下去。 庄家要预测“舞会结束时间”，提前扔掉手中的债券。

谁接手，谁就死，也就是我们所说的“最后一棒”。

然而，还有一种情况在近几年被讨论得非常火热：

比如小王，工资2万元，月供1.5万元，过着平静的生活。 房价高，但他买得起。

后来，小王看着房价不断上涨，希望发财平安，想卖掉手里的这套，买更好的，月供2万。 但是银行说不会给你贷款，或者贷款不会太多，说要“认房认贷”，让他悄悄还贷，于是小王不会让他冒任何风险。

在这种情况下，政府抑制了投机，至少抑制了整个人口，房价停在了高位但并不危险的位置。

现在大家看到了，政府是遏制不住崩盘的，因为崩盘的本质是信用和共识的崩塌，但是政府是可以遏制投机的。 毕竟炒的钱是政府借的。 政府不放贷真的不好。 非常投机。 所以很多人都在问，某个国家会不会像日本一样大崩盘。 这个问题其实很没有意义，因为两国一开始很相似，现在却很不一样。

某国现在处于低风险高位横盘行情，“永远上涨”的共识，不会出现大规模抛售。 除非出现大规模的失业潮引发系统性风险，否则两国现在不一样了。 有了这个认识，再看日本泡沫，或者台湾泡沫，或者美国房地产泡沫，逻辑就很清楚了。 看看这张照片：

看看300多年前的郁金香泡沫：

和上图比起来，简直就是个模具。

它们一开始都是缓慢上升的。 这是正常的。 因为经济发展了，有钱的人自然会愿意花更多的钱。 在这缓慢上涨的过程中，会形成“房价永远上涨”的共识，吸引越来越多的人。 人们参与其中。

但迟早会随着银行信贷的扩张（也就是放水）爆发性上涨，呈指数级上升趋势，高峰是无人接单的时候，然后全线回落方法。

再说说当时日本发生的事情。 前面我们提到，日本在二战后实行的是德国模式的变种，也就是现在所说的“东亚模式”。 类似于宏观计划经济看市场经济的模式，汇率固定，出口导向。 通过这种模式，加上日本最强一代的不懈努力，日本从二战后到1973年实现了8%以上的年增长率，并在1974年经历了一年的放缓后，出现了第二轮增长，一直持续到1990年左右。但在增长的阴影下，日本和我国一样面临着同样的问题：日本在对外贸易上占了美国人的便宜，一直处于贸易顺差。 美国人受得了吗？ 当然，这是不能忍的，于是日美矛盾不断。 30多年来，“纺织品贸易战”、“钢铁贸易战”、“彩电摩擦”、“汽车贸易摩擦”不断爆发。 从这个过程中，大家也可以看出日本的经济在不断升级。 贸易摩擦就是摩擦，只有你牛逼。 日本在被美国折腾的过程中越来越厉害。

80年代，日本成为世界第二大经济体，许多日本企业成为世界第一。 全世界通过贸易赚取大量资金，到处购买土地和资产。 非常酷。 而且日本的人均收入是美国的145%，日本人的喜悦可想而知。 在这种背景下，美国人忍无可忍，准备收拾日本。 不过，直接落到日本头上的，并不是当年大家口中的《广场协议》。 这个太简单了，大家看了就知道了。 当时，美日针锋相对的最重要问题之一就是汇率操纵。 有趣的是，美国现在指责中国操纵汇率，说日本故意压低自己的汇率。

日本当时真的把汇率压得很低。 普通日本老百姓买美国货很贵，基本不买美国货。

因此，美国要求日本大幅提高汇率。 过去我们说日本在《广场协议》中被迫提高汇率。 其实这样说肯定是不对的，因为美国插手日本是一件长期的事情，《广场协议》只是其中的一部分。 真实情况是，美国从1971年开始搞日本，一直到1987年。先是1971年，西方十国财长搞出《史密斯协定》，要求日元升值。 然后继续施压，继续发出小声响。

1985年，美、英、德、法、日四国财长在美国纽约广场饭店签署了《广场协议》。

《广场协议》之后是1987年的《卢浮宫协议》，核心是让日元升值。 升值之后，日本产品在世界上的竞争力就没有那么强了。 那么现在美国也在应对。 我们国家就是这样做的。 迫于压力，加上当时日本政府确实希望日元国际化，日元大幅升值。

但是，日元升值意味着日本生产的汽车和彩电变得更加昂贵，国际竞争力不那么强了。 因此，1986年，日本的出口增速从之前的3.9%暴跌至-16.8%，也就是过去卖到海外的东西，现在卖不出去了。 看了很多文章说《广场协议》直接戳破了日本的房地产泡沫。 这个说法有点尴尬，简直就是大错特错。

因为大家可以看上图，1985年签订了《广场协议》，日本1985年的房地产泡沫还没有发疯，是正常的增长。 事实上，日本的房地产泡沫是在《广场协议》签订后出现的。

这是由于日本银行的表演操作。 该协议于1985年签署。1986年，经济不景气，必须做点什么。 日本央行开始大规模降息。 .

2008年经济危机期间，美联储将利率降至接近于零的水平，近两年又再次加息。 具体原因限于篇幅，这里不再赘述。 因此，仅在1986年，日本央行就连续五次降息，市场顿时资金泛滥，银行释放的大量资金蠢蠢欲动。

钱已经到位了，我应该投资哪里呢？

一般我们直觉上有钱就会扩大再生产。 问题在于生产是订单驱动的。

比如你是面膜厂的厂长，突然有钱了，你会直接买机器扩大生产吗？ 你不用去衡量扩大产能后能不能卖。 所以很多口罩厂可能会买一些房产等着升值，买个网红给他们带货什么的。 日本也是如此。 本来出口不景气，东西卖不出去。 现在投资产能多了，也不是找死。

这个时候就需要我们刚才说的“共识”了。 大家一致看好房地产，尤其是日本的一线大城市，因为从过去30年的经验来看，日本一线城市的房价一直很稳定，一直在“慢慢看涨”。 我已经习惯了房价的温和上涨，感觉未来还会继续上涨。

并且当时在日本开始流传谣言，说日本的工业天下无敌，什么都可以造，就是不能多生产土地。

土地存量有限，经济发展无限，世界顶级企业聚集在日本的几个核心城市，而东京是亚洲的金融中心。 房价不涨简直是违法。 既然还会涨，那现在多囤点行不行？ 至此，故事和共识有了，钱也有了，然后疯狂的投资就开始了。 当时日本玩的叫“土地转卖”，并不复杂。 先找一块地，把上面的人全部拆掉，然后把拆掉的地卖个高价，再卖给下一家，再下一家，地价就涨得像火箭一样。

而且，房地产开发商卖地不需要拿钱，直接去银行贷款就可以了。 银行往往愿意为高估的贷款提供优惠贷款。 反正企业都是两手空空，何乐而不为呢？ 还有另一个因素让日本银行发疯。 80、90年代恰好是日本制造最辉煌的时代。 日本企业在国际上的口碑特别好，这本身就代表着信用和质量。 他们可以在国内外股票和债券市场筹集到大量资金并借入资金。 然后他们还清了欠银行的钱。 大家都知道银行主要靠贷款为生。 现在你把贷款都还了，日本的银行还怎么活？

所以银行急着借钱，借给谁？ 那些制造企业不要钱，就放贷给需要钱的房地产企业，于是房地产企业拿到钱后疯狂投资，买买买卖。 在这样的情况下，东京的地价从1986年开始腾飞，1987年上涨23%，1988年上涨65%，之后一路飙升。

当时在日本流传着一句话，“卖掉皇宫下的土地，就可以买下整个加拿大”。 在这个过程中，一代日本人的三观破灭。 NHK拍了一部纪录片，里面说了一些话。 有一个礼宾员，一生清贫，退休后以400万美元的价格卖掉了他在东京居住的一间小房子。 那时候400万美元大约值现在1000万。

其他人也一样，穷了一辈子，但只要有土地，就可以瞬间致富，而这些人拿到钱后，到处花，日本各个领域都熙。 另一位三菱高级工程师，他的女儿大学毕业后进入了一家公司。 这家公司向银行借了2亿美元，拿了一块地，然后卖给了另一家公司，这家公司也向银行借了钱。 他花了 5 亿美元买下了这块土地。

女孩的分红高达两百万。 他的父亲是三菱的工程师，他感叹这不正常，因为他曾为三菱设计过飞机发动机，是顶尖的技工。 他一生中从未赚过这个数额的一半。 土地飞涨，股票也不逊色。 与一些国家的人把股市当成赌场不同，日本人对待股市非常重视，认为自己是在进行价值投资。 同样从1986年开始，日本股市也出现了爆炸式增长。 到1989年，日本股市上涨了486%。 日本股市总市值是美国股市的1.5倍，占全球的45%。 我认为没有问题。 老百姓觉得问题不大，很多人都赚大了，政府却开始着急了。 政府担心借那么多钱不还？ 如果发生一系列违约，银行可能会破产。 于是政府开始思考是否“舞会结束”。 随后，日本银行从 1989 年开始适度提高利率并减少货币供应量。

1989年底，日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长。

为什么称他为“原始人”？ 因为这个在中国东北长大的日本经济奇才，极其痛恨通货膨胀。 当时日本的主流经济学家认为，投机是一种市场行为，市场是不会出错的，所以他们把厌恶投机的三重野康视为原始人。

为什么说他疯了？ 因为他的作风极为刚毅，甚至有些莽撞。 此人还有一个美誉，叫做“平城鬼才”。 他一举戳破了泡泡，因此他后来有了一个新的外号，“戳泡泡男”。 下图中站着说话的就是打扑克的本人。

他上台后，日本五次加息。 终于，在 1990 年 8 月，日本的利率从超低的 2.5% 飙升至 6%。 这是一个麻烦。 股市和楼市断了货币供应，涨不起来，已经没人接单了。

假设你向银行借1000万买房，等着别人借1200万接手房产，对方借不到钱，房子落到你手里，你该怎么办？做？ 只好一到期就卖了，能还多少就还多少。

问题是当时做这个的人不计其数，会害死人。

于是没过多久，日本就爆发了股市崩盘，日本股市在1990年到1992年的三年时间里下跌了一半以上，股市惨不忍睹，房地产市场也没有逃脱。 就在股市暴跌半年后，房地产市场也开始震荡，然后大跌。 1990年到1992年的三年间，也下跌了46%，数百亿日元的资产化为乌有。

当然，这还没有结束。 从1992年开始下跌，累计下跌50%。 我刚才查了一下，还在掉。 但持续下滑的原因，普遍认为是日本老龄化问题所致。 每年死去的人腾出的房子都比买房结婚的新婚夫妇多。 当然，股市和房地产市场如此惨淡，其他实体经济自然也未能幸免。 比如我们上面提到的那个拿到200万美元奖金的女孩，她把钱投资到房地产上，泡沫破灭后，她血本无归，还欠了很多债。

而且，由于一大批房地产企业倒闭，欠银行的钱一直没有还清，银行也被拖累了。 大量银行倒闭比特币买跌买涨是什么意思，银行倒闭引发连锁反应。 ，跳楼。

仅1991年一年，日本就有数万家企业因房地产泡沫破灭而倒闭。 日本经济泡沫破裂后，开始了长达十年的经济萧条，在日本被称为“平城萧条”。 更重要的是，这场萧条严重打击了日本在二战结束后建立起来的经济自信。

很多人说，那十年，日本人从“昭和少年”过渡到“平城废屋”，整个社会长期弥漫着无法逃避、无路可走的萧条。 当然，近年来也有学者说，日本并没有失去那二十年、三十年。 不要相信这种非主流的口吻，听听就好。